نتائج تغيير تصنيف الصك الزراعي إلى سكني لغرض التعمير
عند قيامك بتغيير تصنيف صك الأرض من زراعي إلى سكني فإن ذلك يُحدِث تحولًا كبيرًا في إمكانية استثمار الأرض واستغلالها في مجال البناء والتطوير العقاري مما يرفع من قيمتها السوقية ويفتح أمامك خيارات متعددة في الاستخدامات السكنية ولكن هذه الخطوة تستلزم اتباع عدد من الإجراءات النظامية التي أقرّتها الجهات المعنية لضمان توافق عملية التغيير مع الخطط العمرانية والتنظيمات البيئية واللوائح المُعتمدَة.
وبناءً على ما تم الإعلان عنه من قِبل الجهات الرسمية فإن تحويل صفة الأرض من زراعية إلى سكنية يتطلّب تجهيز المستندات والالتزام بالشروط التالية:
- يُلزم تقديم نسخة من الهوية الوطنية ويجب التأكد من أن صلاحيتها سارية دون وجود أي خلل في بياناتها كونها تُعد من الوثائق الجوهرية المطلوبة لإثبات هوية المالك عند تقديم الطلب.
- يشترط تقديم طلب رسمي لتجزئة الأرض صادر من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان حيث تُعتبر الجهة المُختصّة بتنظيم توزيع واستعمالات الأراضي داخل النطاق العمراني في مختلف المناطق.
- من الضروري إرفاق صك الملكية الزراعية الأصلي المُصدق والمنتهي لجميع المعاملات المتعلقة بثبوت ملكيتك الكاملة للأرض المطلوب تغيير فئتها.
- قبل استكمال عملية التحويل لا بُد من الحصول على موافقات رسمية من الجهات الأساسية الثلاث المتمثّلة في وزارة البيئة والمياه والزراعة ووزارة الشؤون البلدية والقروية كون القرار يرتبط بشكل مباشر بالاستخدامات الحالية والمستقبلية للأراضي ومدى تأثيرها على التوازن البيئي والزراعي.
- من المهم التأكد من أن الصك لا يزال ساريًا وفي حال اقتراب انتهائه أو انتهائه الفعلي يتوجب تجديده ودفع الرسوم المرتبطة بذلك حتى لا تتعطل الإجراءات الرسمية أثناء مسار المعاملة.
- ضمن الشروط الفنية الواجب تنفيذها تعديل حدود الأرض وأبعادها وفق التعليمات المعتمدة وتحديث خطوط الفصل بينها وبين الأراضي المجاورة بما يتوافق مع التوزيع التنظيمي المُعتمد من قِبل اللجنة الفنية المختصة بشؤون التخطيط العمراني.
- تستمر معاملات التحويل وفقًا للإجراءات النظامية المُتبعة ويتم الانتقال بين مراحلها بشكل تدريجي حتى صدور القرار النهائي بالتحويل وبمجرد استكمال الإجراءات كاملة يصبح بإمكانك التقدّم لطلب إصدار رخصة البناء والبدء في التطوير العقاري بشكل نظامي ورسمي.
ما هي الشروط المطلوبة لتحويل الصك الزراعي إلى سكني
اعتمدت وزارة الشؤون البلدية والقروية مجموعة من الشروط الرسمية الواجب توفرها عند الرغبة في تحويل الصك الزراعي إلى سكني وذلك وفق ضوابط محددة وضعتها الجهات المعنية لضمان الاستعمال الأمثل للأراضي وتفادي الإضرار بالتوازن البيئي أو التخطيطي في المنطقة وقد أظهرت التجارب السابقة لمُلاك الأراضي الزراعية أن هذه البنود تُعد أساسًا رئيسيًا للموافقة على طلب التحويل وخاضعة لتقييمات دقيقة تتعلق بمساحة الأرض وموقعها ووضعها القانوني والتخطيطي ولهذا نُبيّن كل شرط على حدة كما يلي:
- يشترط أن يحصل المُتقدّم على موافقة رسمية ومباشرة من وزارة الشؤون البلدية والقروية وذلك لأنها الجهة المخولة بقبول طلبات التحويل ولا يمكن المضي بالإجراءات من دون صدور تلك الموافقة بشكل واضح وصريح.
- ينبغي أن تُقاس مساحة الأرض الزراعية بشكل دقيق بحيث تتجاوز المساحة ٨.٥ متر مربع لأن اللوائح التنظيمية تنص على أن أي مساحة تقل عن هذا الحد لا يمكن تحويلها للاستخدام السكني إطلاقًا حسب التعليمات الصادرة من الجهات المعتمدة.
- يشمل ذلك أيضًا الحصول على موافقة مُسبقة من وزارة البيئة والمياه والزراعة للتأكد من خلو الأرض من موانع بيئية أو مشاكل في طبيعة التربة أو موارد المياه والتي قد تعيق تحويل الغرض من الاستخدام الزراعي إلى سكني.
- لابد من التحقق القانوني من وضع الأرض والتأكد من عدم وجود أي منازعات قضائية أو إشكالات قانونية قائمة لأن تواجد مثل هذه المنازعات يُعد عائقًا صريحًا لاستكمال إجراءات التحويل وقد يؤدي إلى توقفها قانونيًا.
- يتطلب الأمر كذلك إحضار مستند رسمي يثبت موافقة صندوق التنمية الزراعية للتحقّق من عدم وجود التزامات مالية أو قروض زراعية فاعلة على الأرض كما يؤكد أن تلك الأرض ليست مرتبطة بدعم زراعي ما زال قائمًا.
- من الشروط الفنية المطلوبة إرفاق مخطط سكني حديث تابع لنطاق المدينة التي تقع ضمنها الأرض مع تضمينه حسب أنظمة ومتطلبات الأمانة في المنطقة ويجب أن يكون هذا التخطيط معدًا بشكل متوافق مع الاشتراطات العمرانية والتنظيم الحضري المعمول به.
إجراءات تحديث الصك الزراعي عبر المنصات الإلكترونية
أَتاحت الجهات الرسمية في المملكة العربية السعودية خدمة رقمية مُعتمدة لتحديث الصك الزراعي من خلال منصة ناجز التي تُعد من المنصات العدلية التي تعمل بشكل منظم وفق معايير تقنية تهدف لضمان كفاءة الإجراءات وسرعة إصدار النتائج ومن خلال التجربة الفعلية للتعامل مع المنصة ثبت أن العملية مؤتمتة بالكامل وتتم وفق نظام محكم يحافظ على خصوصية البيانات ويُتيح لأي شخص يمتلك صكًا زراعيًا إمكانية تحديثه إلكترونيًا وفق آلية دقيقة عبر القيام بالخطوات التالية:
- الدُخول إلى الصفحة الرسمية لمنصة ناجز الإلكترونية ويُمكن الوصول إليها مباشرة عبر الرابط التالي من هنا.
- بعد تسجيل الدخول يتم الانتقال إلى الواجهة الرئيسية ومن ثم اختيار بند “الخدمات الإلكترونية”.
- من المجموعات المتاحة يتم الضغط على تصنيف “المرهون والعقارات” لتظهر الخدمات المعنية بذلك.
- يُختار من داخل التصنيف خدمة “تحديث صك زراعي” وهي الخدمة المختصة بإدخال التعديلات وإعادة إصدار الصك بصيغة إلكترونية.
- بعد ذلك يتم النقر على “تقديم طلب جديد” كي تبدأ مرحلة إدخال البيانات ورفع الملفات.
- عند الوصول إلى خيار نوع التحديث يجب تحديد ما إذا كان الطلب يخص صكًا مفقودًا أو صكًا بحاجة لتحديث بياناته وهذا يتوقف على حالة الصك الحالية ونوع المعالجة المطلوبة.
- تُكتب كافة المعلومات الشخصية المطلوبة بشكل دقيق ويُشترط مراجعتها لتفادي وقوع أي خطأ في إرسال الطلب أو إلغائه لاحقًا.
- يتم رفع جميع المستندات الضرورية مثل صورة الصك القديم بالإضافة إلى وثائق داعمة إذا توفرت مثل مخطط العقار أو نسخة من الهوية الوطنية بصيغة واضحة.
- من المهم قراءة الشروط والأحكام بدقة لفهم معايير القبول وبعد الإطلاع يتم الموافقة عليها عبر الضغط في المكان المخصص لذلك.
- وأخيرًا يتم إرسال الطلب من خلال النقر على أيقونة “تقديم الطلب” ليقوم النظام بتحويل الطلب إلى الجهات المختصة التي بدورها تراجعه وفي حال استيفائه لمتطلبات النظام يتم تحديث بيانات الصك وإصدار نسخة إلكترونية جديدة باسم المُستفيد.
ما هي النسبة المعتمدة للبناء داخل الأراضي الزراعية في المملكة العربية السعودية
تم تحديد نسبة البناء داخل الأراضي الزراعية من قِبَل الجهات المختصّة في المملكة بحيث لا تَزيد المساحة المبنية عن 10٪ من إجمالي مساحة الأرض الزراعية والهدف من هذا التحديد هو الحفاظ على الهوية الزراعية للأراضي ومنع التعدي العشوائي على الأراضي الخضراء وتُعتبر الـ250 مترًا مربعًا الحد الأقصى المسموح به للبناء حتى لو كانت مساحة الأرض الكلية أكبر من ذلك فلا يُسمح بتجاوز هذه المساحة المُعتمدة لبناء أي منشأة فوقها مما يستوجب على أي صاحب أرض زراعية يرغب في البناء أن يتوجه إلى الجهة الإدارية المعنية والتي غالبًا ما تندرج ضمن اختصاص الأمانات أو البلديات التابعة للمنطقة ويُفترض تقديم طلب رسمي مرفق بمخططات هندسية معتمدة توضّح حدود البناء والموقع الدقيق والمساحة وطبيعة الاستخدام المُقترح للإنشاء.
الموضوع لا يتعلق فقط بالحصول على تصريح فالأمر يخضع لضوابط وآليات دقيقة تشمل نوع المبنى المراد تشييده وعدد أدواره وطبيعة النشاط المزمع تنفيذه على الموقع الزراعي إذ إن استخراج الترخيص لا بد أن يسبقه فحص فني من الجهات المخوّلة للتأكد من مطابقة المشروع للمعايير النظامية وما يُشيّد على أرض زراعية دون موافقة رسمية لا يُعتبر مشروعًا معتمدًا بل يُعرّض مُنفذَه للمساءلة القانونية والتعرض لعقوبات تتفاوت بين توجيه إنذارات كتابية وتحرير مخالفات مالية وذلك حسب طبيعة المخالفة وحجمها ومدى تأثيرها على البيئة والمناطق المحيطة وفقًا لما نصّت عليه اللوائح الصادرة عن وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
وبحسب تجارب وثيقة لملاك أراضٍ زراعية فإن الالتزام بـنسبة البناء المُصرّح بها ضرورة لا يمكن تجاوزها لتفادي ما قد يترتب على المخالفة من نتائج سلبية تتعلق بوقف أعمال البناء مستقبلاً أو بفرض غرامات يصعب تفاديها لذا يُنصح بالتوجه لقسم التراخيص في البلدية أو الأمانة التابعة لموقع الأرض وطلب إفادة خطية توضّح نسبة البناء المسموحة بناءً على موقع الأرض ومساحتها وكذلك مزاولة النشاط الزراعي القائم عليها مما يضمن أن يتم كل ذلك تحت مظلّة قانونية ويُحقق التوازن الأمثل بين الاستخدام الزراعي والتنمية العمرانية وفقًا لما تقرّه الجهات الرسمية المسؤولة عن ذلك.
الحالات التي يُتاح فيها البناء على الأراضي الزراعية في السعودية
الأراضي الزراعية في السعودية تخضع لاشتراطات دقيقة فيما يخص إمكانية البناء عليها إذ أن وزارة البيئة والمياه والزراعة حددت عدد من الحالات التي يُمكن فيها السماح بالبناء وتلك الضوابط تهدف إلى حماية الرقعة الزراعية من الاستنزاف والمحافظة على الأمن الغذائي من جانب وضمان عدم تحويل تلك الأراضي إلى استخدامات غير مناسبة دون مبرر من جهة أخرى وبحسب ما تم الإعلان عنه رسميًا وبناءً على قرارات وتعليمات متجددة من الجهات التنظيمية فإنه يُسمح في سيناريوهات معيّنة بالبناء لكن ذلك يكون ضمن إطار رقابي واضح وتحت إشراف الجهة المختصة.
وزارة الزراعة والتنسيق مع الجهات المعنية أكدت على عدة حالات يُمكن من خلالها للفرد أن يحصل على تصريح للبناء على أرضه الزراعية وذلك وفقًا للتالي:
- في حال كانت الأرض الزراعية تقع داخل نطاق الكُردون المعتمد للمباني أي أنها تُصنّف ضمن المساحات التي تدخل في الامتداد العمراني الرسمي فهنا يُمكن النظر في طلب البناء ويُشترط الالتزام بتوجيهات الجهات المعمارية والتنظيمية.
- ضمن نطاق بعض المشاريع التي يكون لها طابع خدمي أو عام كمراكز الرعاية الصحية أو المنشآت التعليمية أو المرافق العامة يتم النظر بالموافقة على استخدام بعض الأراضي الزراعية للأغراض الإنشائية لكن يشترط بطبيعة الحال الحصول على موافقة مباشرة ومكتوبة من وزارة الزراعة قبل اتخاذ أي خطوة تنفيذية.
- اذا كان الهدف من البناء هو إقامة منشآت تخدم النشاط الزراعي الأساسي كالمستودعات أو أماكن سكن العمال أو التجهيزات المرتبطة بمتطلبات التشغيل الزراعي المباشر يكون بالإمكان إقامة تلك الأبنية بشرط أن تكون الغاية مرتبطة فعلًا بالحاجة التشغيلية للمزرعة وليس لتغيير الاستخدام العام للأرض.
- أما بالنسبة للأراضي التي تقع داخل النطاقات السكنية الزراعية أو القرى التي تنمو حول المشاريع الزراعية فإن البناء فيها يُعتبر من الحالات المقبولة خصوصًا حين يرتبط بالحاجة إلى توفير خدمات وسكن للقاطنين في المنطقة وهنا أيضًا يُؤخذ بالاعتبار مدى توافق المشروع مع المخطط العمراني المحلي ومدى جاهزية المنطقة للبنية التحتية المطلوبة للبناء.
كيفية الاستعلام عن رقم الصك باستخدام رقم الهوية
- الولوج إلى الموقع الرسمي لوزارة العدل السعودية باستخدام هذا الرابط “من هنا“.
- بعد ذلك يتم التوجه إلى قسم الخدمات الإلكترونية المُخصص لتوفير مختلف الخدمات العدلية للمواطنين والمقيمين.
- ومن هناك يتم اختيار خيار “كتابات العدل” ليتم عرض مجموعة من الخدمات المرتبطة بالأعمال التوثيقية والصكوك.
- يتم الضغط على خدمة “الاستعلام عن صك عقاري” وهي التي تمكِّن المستخدم من الوصول إلى كافة تفاصيل الصك بناءً على المعلومات المسجلة.
- ثم يتم اختيار زر “الدخول إلى الخدمة” والذي ينقل المستخدم مباشرة إلى نموذج البيانات الإلكتروني الخاص باستعلام الصكوك.
- يُكتب رقم الصك بشكل دقيق في الحقل المُخصص لهذا الغرض حتى يتطابق مع بيانات النظام ويُعرض المحتوى الصحيح.
- يتم تحديد نوع الهوية المستخدمة سواء كانت لمواطن سعودي أو مقيم بحسب الوضع القانوني لصاحب الطلب.
- ثم يتم إدخال الرقم الخاص بالهوية الوطنية في المكان المُخصص لذلك مع التأكد التام من صحة البيانات المُدخلة.
- تتم إضافة رمز التحقق المرئي الظاهر على الشاشة وهو إجراء أمني للتأكّد من أن العملية تتم من قبل مستخدم بشري وليس برنامجًا آليًّا.
- بعد الانتهاء من الخطوات السابقة يقوم النظام بالتحقق من البيانات المدخلة ويعرض تفاصيل الصك التي تشمل نوع العقار وموقعه وحالته النظامية وغيرها من المعلومات ذات العلاقة.
